Alors que l’Observatoire des loyers Clameur annonçait récemment une reprise du marché locatif privé, un autre indicateur est utile pour prendre le pouls du marché immobilier locatif en France : la mobilité résidentielle des locataires. Les Français changent-ils plus souvent de logement en 2015 qu’avant ?
Par Marion Dubois
Les indicateurs sont au vert d’après le récent rapport de l’Observatoire des loyers Clameur. Les locataires français auraient repris les cartons. Entre 2011 et 2015, le mobilité locative aurait augmenté de 0,7 point chaque année, amenant ainsi un taux de 28,9% de Français locataires mobiles contre 28,1% en 2011 et 26,2 en 2009. Cet écart ne paraît pas si important et pourtant il permet déjà au marché locatif privé de se redresser dans des zones locatives figées par le manque de flux entre locataires. Ainsi, les Pays de la Loire et la Franche-Comté font partie des régions françaises qui enregistrent le plus fort taux de mobilité des locataires avec, respectivement, 49,7% (+7,5 points) et 45,8% (+9,2 points). A contrario, les régions Île-de-France (-1,1 points) et Rhône-Alpes (-1,3 points) connaissent une baisse de la mobilité de leurs locataires.
Pourtant, d’après Clameur, la mobilité est plus élevée là où les loyers sont les plus hauts et au contraire « se contracte toujours sur des territoire où les loyers sont parmi les moins élevés ». Il n’y aurait donc pas de corrélation entre le prix des loyers et la mobilité résidentielle. Les facteurs qui peuvent expliquer cette hausse de la mobilité restent néanmoins variés.
Des pistes pour expliquer la hausse de la mobilité
La première explication peut trouver racine dans la reprise économique du pays après une baisse des déménagements entre 2008 et 2011, soit une période de crise économique. Pour Thomas Sigaud, chercheur en sociologie au Centre d’Études de l’Emploi, auteur d’une thèse intitulée « Mobilités résidentielles et professionnelles des salariés en France : entreprises, marchés et territoires, une articulation en tension », « la mobilité résidentielle apparaît comme étant très liée à la conjoncture économique ». Lors de la crise économique en France,« la mobilité intercommunale est brutalement passée de 8,1 à 7,5% entre 2008 et 2009 », soit une baisse de près de 283 000 personnes à changer de logement.
Une autre raison peut expliquer la hausse de la mobilité chez les Français sur une étude à plus long terme. Il s’agit du changement de la structure familiale liée à la hausse des séparations ou divorces ce qui entraînent une division du ménage et donc une multiplication du nombre de logements. Alors que les familles monoparentales seraient les plus mobiles, l’Insee argumente : « les ménages de une, deux ou trois personnes affichent des taux de mobilité de l’ordre de 36%. 44% des ménages de type famille monoparentale ont déménagé en quatre ans. » Autre effet qui peut jouer sur la mobilité résidentielle des locataires : l’allongement de la durée des études qui poussent les étudiants à rejoindre des villes universitaires parfois loin de leur domicile familiale. D’après l’étude du Crédoc, « la mobilité est beaucoup plus importante, chez les diplômés du supérieur que parmi les non-diplômés ». Dans un second temps, ces diplômés sont ensuite amenés à obtenir des postes d’encadrement ou d’organisation qui les obligent souvent à suivre les mouvements de leurs entreprises. Pour autant, ces dernières années les mobilités professionnelles étaient plutôt du registre de la restructuration que de la promotion. Toulouse fait partie des régions françaises qui accueillent le plus de nouveaux habitants grâce à ses pôles aéronautiques, scientifiques et médicaux mais aussi pour sa qualité de vie et ses prix immobiliers attractifs. L’offre de logements neufs en région toulousaine doit s’adapter à son solde migratoire positif. « En moyenne annuelle, les personnes arrivant sont 40 400 de plus que celles quittant la région, soit le plus fort solde migratoire parmi les treize nouvelles régions métropolitaines », selon une étude de l’Insee publiée au mois d’avril dernier.
Les effets sur le marché de l’immobilier
Toutes ces évolutions de la société peuvent perturber le marché de l’immobilier où l’on observe une adéquation entre l’offre de logements et la demande locative. Ce constat est renforcé avec la hausse de la mobilité des locataires. D’ailleurs, l’Observatoire des loyers Clameur stipule que « au-delà des tendances de reprises du marché locatif privé qui se dessine dans la plupart des régions, le risque d’une crise quantitative sévère de l’offre locative privée se renforce dans les villes où les déséquilibres des marchés sont déjà prononcés du fait de l’insuffisance de la mise en construction. » Le ministère du Logement vient d’ailleurs de publier le vendredi 27 mars dernier, les chiffres des mises en chantier de logements neufs qui ont reculé de 8% de décembre à février, sur un an, engendrant une baisse de à 84.600 unités à la même période entre 2014 et 2015.
Le changement de rôle du logement social
Pour Yankel Fijalkow, sociologue auteur du livre Sociologie du logement explique un facteur de tension entre l’offre et la demande locative. « En France, on construit 340 000 logements par an, alors que 340 000 ménages se créent chaque année. Il s’agit de jeunes qui quittent le domicile de leurs parents, de jeunes couples qui s’installent ensemble, de divorcés ou d’immigrés. Cette équation révèle un équilibre qui ne permet pas de répondre au mal-logement. Il est donc important de créer des logements. » Le manque de logements fait d’ailleurs partie des freins important à la mobilité, surtout lorsqu’il s’agit de logements sociaux. « Le logement social avait, dans les années 70-80, un rôle de transition, aujourd’hui c’est un refuge », ajoute le sociologue.
Une étude du Crédoc vient confirmer les propos de Yankel Fijalkow révèlant que « le parc de logements locatifs – qui répond le mieux aux besoins de logement temporaire – diminue petit à petit, depuis une cinquantaine d’années, mais les niveaux de loyers atteints dans le parc privé découragent bien souvent la population de déménager. »
